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Formalités

Créer une SCI en 3 étapes

Créer une SCI est relativement simple si l’on s’en tient à respecter les différentes étapes de sa création. Ce guide fait suite à l’article pourquoi créer une SCI ?

La SCI ou Société Civile Immobilière est une forme juridique de société de plus en plus prisée des Français. Elle permet à plusieurs personnes, avec ou sans lien de parenté, de s’associer pour gérer un bien ou un patrimoine immobilier. A quelques exceptions près (les SCI de construction vente, notamment), ces sociétés n’ont donc pas de but commercial. Elles permettent de bénéficier de nombreux avantages, notamment en matière fiscale : optimisation du dispositif Scellier, fiscalité favorable des donations et successions, et surtout possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés, entre autres. Elles permettent aussi une gestion plus souple, notamment plus flexible que l’indivision qui existe dans nombre de familles. Néanmoins, leur création exige un certain formalisme. En voici les principales étapes.

Créer une SCI : la rédaction des statuts

Pour créer une SCI, c’est l’étape à ne surtout pas négliger. La rédaction des statuts de la future SCI est une étape absolument cruciale. Parfois négligée, elle détermine très largement le mode de fonctionnement à venir de la société. Surtout, c’est cette rédaction des statuts qui donne sa dimension “sur-mesure” à la SCI. Selon qu’il s’agit d’une SCI familiale, de location ou gestion, ou encore de construction vente, les statuts varieront évidemment. Ce sont également les statuts qui fixeront l’étendue des pouvoirs et mandats des gérants et les différentes obligations ainsi que les droits des associés. Même si rien n’y oblige, il est donc conseillé d’avoir recours à un professionnel du droit pour rédiger ces statuts.

D’autants que les statuts obéissent aussi à un formalisme relativement important. D’abord ils doivent comporter obligatoirement certaines mentions comme la dénomination de la SCI, son siège et son capital social, etc…Les statuts peuvent faire l’objet d’un acte sous seing privé comme d’un acte notarié et doivent être signés. L’intervention du notaire n’est donc pas obligatoire. On notera une exception à cette règle : l’acte devra être notarié si un bien immobilier est apporté au capital de la SCI.

En dehors de ces règles formelles, la formule est souple. Par exemple la création d’une SCI est ouverte aux personnes physiques comme aux personnes morales, qui doivent cependant être au nombre minimum de 2. Ces associés n’ont aucune limite ni plafond de capital à apporter. Celui-ci sera ventilé en parts, et avantage supplémentaire : le capital est variable, évitant ainsi un formalisme trop lourd lors des augmentations ou diminutions de capital.

Créer une SCI : enregistrement et publicité légale

Après la rédaction des statuts, il est nécessaire de commencer les démarches d’enregistrement, prélude à la publicité qui donnera une existence à la SCI auprès des tiers comme des associés.

Pendant longtemps, il a été nécessaire d’enregistrer la création d’une société civile immobilière auprès du centre des impôts du lieu du siège de la SCI. Cette obligation a été supprimée par une loi du 20 décembre 2014. Elle subsiste néanmoins pour certains actes de la vie des sociétés civiles immobilières, par exemple leur transformation ou leur dissolution.

En réalité, lors de la création de la SCI, l’élément de publicité le plus essentiel est la publication, dans un journal spécialisé, d’une annonce légale. Les annonces légales sont des formalités visant à assurer la bonne information des tiers et la sécurité juridique des actes des entreprises en les publiant. Pour publier la création d’une SCI par annonce légale il faudra contacter un journal d’annonces légales. Il s’agit de publications habilitées par le ministère de la Communication à diffuser ce type d’annonces. Ce journal peut être spécialisé dans la publication d’annonces légales ou appartenir à la presse quotidienne ou hebdomadaire régionale, ou encore à la presse professionnelle comme la presse agricole. Il devra être situé dans le département où est fixé le siège social de la SCI.

Par ailleurs, votre annonce légale devra, elle aussi, répondre à des obligations formelles stricte. Elle devra notamment comporter certaines mentions obligatoires comme le nom, le siège et l’objet sociaux de la SCI. L’absence de ces mentions est très préjudiciable en ce qu’elle peut retarder voire rendre impossible vos démarches ultérieures. Vous pouvez visualiser ci-après le modèle d’annonce légale SCI

A ce stade de la création d’une SCI, les coûts auront déjà été élevés, et se pose alors la question d’avoir à nouveau recours à un professionnel du droit pour rédiger l’annonce légale. Il peut être judicieux et plus économique d’avoir recours à des sites d’annonces légales en ligne, dont les formulaires de rédaction simplifient fortement ces démarches longues et coûteuses.

Je publie mon annonce légale de SCI

L’immatriculation définitive de la SCI pour sa création

La publication d’une annonce légale n’est pas la seule démarche qui permettra à la future SCI d’acquérir la personnalité juridique. Il est encore nécessaire de procéder à son immatriculation.

En effet, si l’enregistrement auprès de l’administration fiscale a disparu, il n’en va pas de même pour l’enregistrement auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE), ou du greffe du Tribunal de commerce du lieu du siège social.

Après avoir rédigé les statuts de la société civile immobilière, puis fait paraître une publicité dans un journal d’annonces légales, il sera encore nécessaire de déposer un dossier auprès du CFE ou du greffe du Tribunal de commerce. Ce dossier doit contenir les pièces suivantes :

  • une copie des statuts, signés et datés
  • un procès-verbal de nomination des dirigeants,
  • le formulaire CERFA M0,
  • un justificatif de siège social,
  • une copie de pièce d’identité du gérant, accompagnée d’une attestation de filiation et d’une attestation de non-condamnation.

Suite au traitement de votre dossier complet de création de SCI, le tribunal de commerce l’inscrit au Registre du commerce et des sociétés. Il délivre aussi à la SCI son K-bis. C’est la dernière étape de création d’une SCI.

Procédure au formalisme variable mais globalement conséquent, la création de la SCI peut être réalisée en peu d’étapes par vos soins. Cependant, il est fort probable que ces démarches nécessitent l’intervention et l’expertise de professionnels du droit, notamment de manière à choisir les statuts les plus adaptés aux objectifs poursuivis. Il s’agit donc d’un processus chronophage et financièrement coûteux. Toutefois ces coûts peuvent être amoindris par de nombreuses ressources en ligne, en particulier pour ce qui concerne la publicité légale obligatoire lors de la création de votre SCI.

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