. SCI : pourquoi choisir (absolument) le capital variable ?
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SCI : pourquoi choisir (absolument) le capital variable ?

Alors à quoi sers-tu le capital variable ? En quoi es-tu plus souple ? La gestion de la SCI ne va pas changer pour autant en fonction du changement de capitale. Alors … La variabilité, tes réels avantages se basent sur quels aspects ?

Tout d’abord toute modification de SCI à capital fixe doit faire l’objet de coûts lors d’éventuelles modifications de capital ou du nombre d’associés. La SCI à capital fixe semble d’un autre temps tant elle impose moultes contraintes. Pour chacun des actes des associés, il est en effet nécessaire de convoquer une Assemblée générale et en faire le procès verbal, passer une annonce légale et déposer l’exemplaire des statuts modifiés au RCS. Coût de ces petites formalités : entre 300 et 400 €.

La SCI à Capital Variable, plus jeune et plus mobile que son ancêtre la SCI à capital fixe.

Ces formalités ne sont du coup pas à effectuer pour la SCI à capitale variable. Cette dernière s’affranchit des formalités d’annonce légale et des nouveaux dépôts au greffe concernant la modification du capital ou du nombre d’associés. Les noms des éventuels nouveaux associés doivent seulement être inscrits sur le procès verbal de l’AG.

Modification du capital : mais alors quelles conséquences ?

La modification d’un capital pour une SCI à capital variable ne nécessite donc pas de formalités à effectuer dans la mesure où le montant reste entre le capital minimum et le capital maximum. Seul un procès verbal rédigé par le gérant et constaté lors de l’AG suffit pour officialiser le nouveau capital, pas de nouvelle annonce légale de SCI non-plus n’est à publier.

Voici un exemple concret :

– capital minimum : 100 euros . Capital maximum : 100 000 euros. Le capital initial passe de 30 000 à 50 000 euros : pas de formalités à effectuer .

En revanche si : capital minimum 100 euros, capital maximum : 100 000 euros. le capital initial passe de 30 000 à 200 000 : cette variation nécessite la publication d’une annonce légale et dépôt des pièces au RCS.

Capital variable : solution adaptée pour associé mobile.

Un nouvel  associé souhaitant ne pas figurer dans les statuts peut tout à fait ne pas y paraître. De plus, tandis que le capital fixe impose la responsabilité pénale durant la durée pendant laquelle siège un associé, cette durée est réduite à 5 ans dans le cas d’une SCI à capital variable. Ces 5 ans représentent également le nombre d’années sur lesquelles le financement du capital peut s’échelonner.

Voici un deuxième exemple concret :

Si vous n’avez que 100 euros la première année et souhaitez inscrire un capital de 10 000 euros,vous avez la possibilité d’injecter les 99  900 restant durant 5 ans.

Méfiance toutefois concernant ce deuxième exemple :

En cas de dépôt de bilan les associés sont tenus de payer sur les 5 ans le capital minimum fixé. Mieux vaut donc ne pas fixer un capital que vous ne seriez pas capable de rembourser. Ce conseil vaut pour la vie de tous les jours d’ailleurs. (Ne pas vivre au dessus de ses moyens, vieil adage reconnu de tous).

Le capital variable facilite les évictions

Avantage ou Inconvénient ? Tout dépend de quel coté de l’échiquier vous vous placez. Toujours est-il que lors d’une AG, si la majorité fixée décide qu’un associé cesse de faire partie de la SCI, celui-ci peut-être évincé directement.

Le Capital variable, ami fiscal

en cas de vente d’un bien immobilier pour une SCI à capital faible, la plus-value fiscale s’en ressent douloureusement (27%),  Cette plus-value s’effectue sur la différence entre le montant de la vente et le capital.

Exemple concret n°3

Une SCI à capital fixe de 1000 euros.
Une vente d’un bien immobilier à 50 000 euros.
La plus-value est calculée sur la différence soit  27% de  49 000 € = 13 230 €

Ajoutez à cela les frais notariaux classiques et le constat est sans appel : votre vente rapporte moins.

Avec le capital variable, il vous suffit de mettre votre capital à 50 000 € si celui-ci n’excède pas votre capital maximum. Ainsi , plus besoin de payer la plus-value. En cas de création de Société civile immobilière,  opter pour une SCI à capital variable s’avère donc être le choix le plus indiqué.

A bientôt !

crédit photo : Malika Favre

10 Comments

  1. Merci pour cet article détaillé. Cependant, on a l’impression que la SCI à capital variable pénalise ses associés en cas de plus-value imposable, en raison de la fiscalité lourde qui s’applique alors. Or, ce n’est pas dit aussi je me permets de l’ajouter, la faiscalité est la même pour les SCI à capital fixe et variable. La variabilité du capital n’est donc pas en la matière un inconvénient.

    • Effectivement, vous avez raison de nuancer. Merci pour ces précisions. De même, la gestion d’une SCI à capital variable est identique à celle d’une SCI à capital fixe. Le montant des frais d’enregistrement (création) auprès du tribunal de commerce également.

  2. mikael says:

    Bonjour

    Je viens de créer une sci à capital variable.

    Sur internet j ai lu sur un site que le capital variable empeche faire un crédit avec hypotheque.

    J ai interrogé 2 banques qui m ont dit qu elles n avaient jamais travaillé avec le capital variable mais qu à « priori » cela ne poserait pas de probleme.

    J ai voulu confirmer aupres d une 3e banque qui m a dit qu elle n accordait pas de crédit aux SCI à capital variable.

    Est ce vous sauriez s il est possible ou non d obtenir un crédit pour une sci à capital variable et surtout si l hypotheque est possible ?

    Merci d avance pour votre aide.

  3. Bonjour Mikael,

    J’avoue ne pas connaître la réponse à votre question qui pour moi est totalement inédite.

    Sans doute la volonté des banques à octroyer un crédit avec hypothèque dépend également d’autres facteurs que le type de capital de la SCI.

    En outre, la situation bancaire des associés rentre nécessairement en ligne de compte pour les banques.

    Je vous souhaite en tout cas bonne chance dans l’obtention de ce crédit.

  4. bioulac says:

    bonjour

    je puis vous assurer que si votre Banque emet une garantie a son Profit sur les Biens que vous acheter par le biais de cette sci et que vous restez caution , la Banque n a aucunement a refuser

    je pense que votre conseille n´est pas renseigne
    mais ce qu il vous dit n a pas de sens

  5. adèle says:

    bonjour,
    je souhaiterais avoir plus de détails sur l’augmentation du capital afin de supprimer la plus-value lors de la vente du bien immobilier. quelles sont les contraintes légales et justification à apporter à cette augmentation du capital ? suffit-il de déposer la somme sur le compte de la SCI ?
    Le fisc ne voit-il pas là une opération « douteuse » ?

    • Bonjour Adèle,

      Vous pouvez en effet augmenter le capital de votre SCI, L’augmentation de capitale nécessite la parution d’une annonce légale de changement de capitale. Mais attention : entre optimisation fiscale et fraude, la frontière est parfois ténue. L’administration fiscale n’apprécie guère les « ventes à soi-même » qui sont soupçonnées d’abus de droit. Lorsqu’elle estime qu’un montage a pour unique but d’éluder l’impôt, elle met en œuvre la drastique procédure de « répression des abus de droit ». Je vous conseille donc d’en parler à votre notaire avant de vous lancer.

  6. Euh, c’est bourré de contre-vérités, non ?

  7. Bonjour,
    L’erreur la plus grave, à mon sens, consiste à dire que la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le montant du capital de la société.
    Or, la plue-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Votre exemple concret N° 3 ne correspond absolument à rien…

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